Immobilien- und Privates Baurecht
Die Beratung unseres Fachbereichs Immobilien- und Privates Baurecht umfasst die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien: von dem Erwerb über die Beplanung, Bebauung und gegebenenfalls Vermietung oder Verpachtung bis zum Verkauf. SKW Schwarz ist sowohl im Immobilienwirtschaftsrecht wie im Bau- und Architektenrecht tätig.
Immobilienwirtschaftsrecht
Das Immobilienwirtschaftsrecht hat den Kauf, Verkauf und die Bewirtschaftung (Vermietung, Verpachtung) von Immobilien zum Gegenstand. Zu unseren Mandanten zählen Immobilienunternehmen und Immobilienfonds, Konzerne, Finanzdienstleister, Versicherungen, strategische Investoren sowie Finanzinvestoren.
SKW Schwarz übernimmt alle klassischen Aufgaben des Immobilienwirtschaftsrechts. Wir
- gestalten Kaufverträge,
- entwerfen und verhandeln Bau- und Bauträgerverträge, Generalübernehmer- und Generalunternehmerverträgen sowie Architekten- und Ingenieurverträge,
- konzipieren Projektentwicklungs- und Projektsteuerungsverträge,
- setzen die sich aus diesen Verträgen ergebenden Ansprüche gegebenenfalls gerichtlich durch.
Darüber hinaus gestalten wir vertraglich die Einbringung von Immobilien einschließlich kompletter Fachmarktzentren in Immobilienfonds – sei es als Share-Deal oder als Asset-Deal. Bei diesem Prozess begleiten wir sowohl Fonds als auch Investoren und Projektentwickler beratend und vertragsgestaltend.
Wir verstehen uns auf sämtliche Arten des Wirtschaftsobjekts Immobilie, haben aber besondere Erfahrung in der Bewirtschaftung von Shopping-Centern, von denen wir bundesweit eine größere Anzahl vertreten. Shopping-Center sind Immobilien mit speziellen Anforderungen, die unter anderem den Mietermix, die Positionierung der Mieter oder die Frage betreffen, welche Mietflächen von welchen Mietern genutzt werden sollten. Hierzu bedarf es nicht allein juristischer Expertise, sondern vor allem auch vertiefter Erfahrungen darin, was einer Immobilie gut tut und was nicht.
Miet- und Pachtrecht
Im Rahmen unserer mietrechtlichen Beratung unterstützen wir Vermieter aber auch Mieter bei sämtlichen Fragen des deutschen Gewerberaummietrechts. Wir
- erstellen und überprüfen Mietverträge;
- setzen Vermieterrechte gerichtlich durch;
- begleiten bei der Abgabe von Mieterhöhungs- und Modernisierungserklärungen;
- beraten hinsichtlich Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sowie Rückbaurechten;
- unterstützen bei der vorzeitigen Beendigung von Mietverträgen (Kündigung, Mietaufhebung) und setzen Räumungsansprüche durch oder wehren sie ab.
Unsere Mandanten – mittelständische Unternehmen – sind häufig in der Rolle des Vermieter, wenn es darum geht, nicht eigengenutzte Flächen fremd zu vermieten. Viele Unternehmen mieten aber auch die für die eigene geschäftliche Tätigkeit benötigten Gewerbeflächen. Wir vertreten unsere Mandanten bei Rechtsfragen sowohl als Vermieter wie auch als Mieter. Dabei beraten wir sie von der Erstellung der Mietvertrages über Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sowie Modernisierungsrechte und Mietzahlungsverpflichtungen während der Mietzeit bis zu der Beendigung des Mietverhältnisses; bei etwaigen nachvertraglichen Schadensersatzpflichten des Mieters auch darüber hinaus.
Bau- und Architektenrecht
Im Bau- und Architektenrecht übernehmen wir die klassischen Arbeitsbereiche des juristischen Projektmanagements von der Vorbereitung einer Investitionsentscheidung über deren Planung bis zu ihrer Verwirklichung und anschließenden Verwertung.
Die Vertragsgestaltung (einschließlich Verhandlung, Vertragsabschluss, Gestaltung von Werkverträgen, Planungsverträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen), das Vergaberecht, die Rechtsprobleme der Bauabwicklung, der Abnahme und der Abrechnung sind uns ebenso vertraut wie die Verwertung durch Vermietung und die Einbringung in einen Immobilienfonds.
Beratungsbeispiele
Wir haben den Eigentümer bei der Errichtung eines bundesweit bekannten innerstädtischen Shopping-Centers und der anschließenden Bewirtschaftung umfassend vertreten. Hierzu gehörten
- die Verhandlung mit Nachbarn und der Abschluss von Nachbarschaftsvereinbarungen während der Bauphase,
- die Identifizierung von Planungsfehlern und die gerichtliche Durchsetzung der hieraus resultierenden Schadensersatzansprüche,
- die Verfolgung von Baumängeln nach überwiegend gerichtlichen Beweissicherungen,
- der Entwurf des Standardmietvertrages und die Verhandlung der Mietverträge mit den Mietinteressenten,
- die gerichtliche Durchsetzung von Betreiberpflichten, Mietzahlungs- und Räumungsansprüchen,
- die Verhandlungen mit Mietern und Baubeteiligten anlässlich der Umstrukturierung von Mietflächen im Zusammenhang mit der Revitalisierung“ von Teilflächen,
- die Beratung und gerichtliche Vertretung der Werbegemeinschaft und schließlich
- die Beratung des Eigentümers bei dem Verkauf des Objekts.
Einen Investor haben wir bei der Planung eines innerstädtischen Shopping-Centers betreut, Dabei ging es um die Arrondierung der benötigten Grundstücksflächen, die Kaufvertragsverhandlungen, den Abschluss von Nachbarschaftsvereinbarungen und die „Entmietung“ der durch Bestandsmieter belegten Flächen. Darüber hinaus haben wir den Standardmietvertrag entworfen und die Mietverträge verhandelt.
Eine Projektgesellschaft unterstützten wir bei der Neustrukturierung einer Spezialimmobilie (Altenwohn- und Pflegeheim), unter anderem bei der streitigen Aufhebung des Vertragsverhältnisses mit dem Altpächter und beim Abschluss des neuen Pachtvertrages. Dabei waren umfangreiche Individualregelungen zum Aus- und Umbau der Immobilie und gleichzeitig spezielle Bestimmungen des Heimgesetzes zu berücksichtigen. Außerdem galt es, die kontinuierliche Betreuung der Bewohner während des Betreiberwechsels sicherzustellen und den Mandanten baurechtlich zu beraten. Die Objektgesellschaft haben wir bei der gerichtlichen Abwehr vermeintlicher Ansprüche des Altpächters vertreten und gleichzeitig Ansprüche der Objektgesellschaft gegen den Altpächter durchgesetzt.